现在适合投资商铺吗？

提问：小区门口，今天开卖。位置在开发区，附近有医院，学校，公园，商场。价格 11000-15000 一平。价格不贵，有点心动。请大神请点迷津！

Lemonhouse 回复：

1. 商铺投资的难度是很高。这是我从我妈投资商铺二十五年的历程中总结出来的经验。商铺投资需要对整个城市商业圈及各个可能产生竞争位置的房租，都了如指掌，对城市新店开张产生的后续影响，一定要保持相当的敏感度。我妈平常和我逛街看到和我家同类型的门面放租，一定会打电话询问房东房价意图，加深自己对本城商铺市场的理解，看到同类型地方金店服装店文具书店，一定会没事就去逛逛观察人家的生意，了解潮流。你的城市肯定也会存在很多像我妈这样的商铺投资老手，我只想说，这个行业新手真的竞争不过老手。不管是从商铺的定位，前景，信息，招租，防空置，殿时间，甚至人脉圈，老手都拥有巨大的优势。另外，门面定价更多的是按照档来定价的，不是按平方。有时候同样大小的门面，就过了个马路，租金就减半，甚至商业街上一个凹入，也就走几米，里面的铺子就要折价了。

2. 商业格局。用我们县为例，目前阶段，商铺市场可以说大局已定。整个城市旺盛的商业街就那么多，同时还面临着城市综合体的竞争，毕竟冬天逛商场比逛街舒服（当然，经济减速，城市不再扩大是利好）。商铺格局固化以后就会产生一个问题，好门面都在老手手上了，他们如果不是面临着资金链断裂，绝对不会卖好门面。所以可以推断，老手会卖给你的，绝对不是好门面。老手的好门面，大概率会通过自己的人脉圈转手，不会到公开市场来。倒是有些法拍可以看看，有漏网之鱼。

3. 招商和空置。新商铺最难就是招商，因为招商是需要商业氛围的。只要开几家夜宵店，便利店，面铺，那这条街的格局就废了。但是门面新手最难的就在这里，好不容易花了上百万买了个门面，交了房居然没人来租，一个月没租，两个月没人租，那边又是贷款利息和投资商铺本金本可产生的收益，就会产生一种投机取巧的心理，先租给面铺过度一下。结果就是，一时面铺，一世面铺。金店能开在面铺的旁边？另一方面，你可以扛得住不租面铺夜宵店，你能确保你隔壁的房东不会饮鸩止渴，杀鸡取卵？所以，2005 年以后，我妈就没有买过全新门面了，只从同行手上接，为的就是减少这种不确定性。多说一句，散租门面商业氛围的产生，很多都是历史的产物。

4. 流动性。这是导致我妈放弃门面这一赛道最主要的因素。塔勒布说，这世界上有三种特别有害的毒品：海洛因，碳水化合物，和按月发放的工资。人都喜欢拿工资，每年收点钱，本金没损失，低流动性就会给人带来这种错觉。门面在那里反正也不会经常有报价，所以本金不亏，每年有房租，所以年年新高。真的是这样么？其实就是流动性低罢了。高流动性，就会带来高波动，人性天生不喜欢高波动，多数人可以不要那个涨是因为更害怕会跌，可是，高流动性带来的，是获取更好机会的能力。打仗就是要用兵如神，如果你打仗的时候发现你调动不了手上的兵，那么有好机会你抓不住，有大风险你躲不开。长期看来，别人只会看到你做到了什么，只有你自己才知道，其实你错过了什么。同时，就算有好门面在手，也不一定时时能找到好买家。我现在愿意为流动性付出溢价，但是我看到的结果是，资本市场的高流动性资产相对于我们县城的不动产，反而还是折价的。

5. 周期变化。最近几年金店生意好，我们这边铺天盖地的金店开了出来，短时间是利好房东的，可是，真的利好本城的黄金生意么？逐利的商人们可管不了那么多，反正就是大上快上，商业街快变成了金街，可是，真的有那么多人要买金子么？如果黄金生意一旦逆转，街上金店死伤一片，那结果会怎么样？要知道，商业街是只能舀上水，做顺风的，一旦凉凉了一阵子，有可能商业氛围就会没了。所以好的时候，一定要想到可能会有差的时候，居安思危。像之前的奶茶，古早蛋糕，点心铺，难道现在的年轻人不用吃饭了，不用喝水了，只要喝喝奶茶，吃吃点心，不然这么多奶茶点心铺子如何存活吖？

6. 底线思维。我妈会买门面，根源还是来源于她在街上做了二十多年的中老年服装店。因为自己经营，所以她清楚的知道自己的客户会在哪些地方出没，所以买门面的驱动因素就是自己的生意。自己做生意也需要的门面，别人做生意也会需要。可是很多人没有一个清晰的做生意的思维，常常高估自己的资产，高估自己的判断力。我和你说，买门面真正的底线思维，就是自己可以去捡了做。你觉得这个门面你会想在那里开什么店子，能不能挣钱，你想不想做，会不会面临很多的竞争者（例如，医院旁边开药店是好的，可是架不住连续开七八个药店），现在钱还在你袋子里，一旦买了门面租不出去，你能给铺子找来 “做手” 不？

7. 可替代物。我妈最近是 ificim 的簇拥，因为她觉得这个既有流动性，又价格便宜，还存在贴水，保证金更能释放出来打新套利。我觉得，如果沪深 300 中证 500 中证 1000 真的没有未来了，那么我们的门面也会没有未来了，那么北京上海的房子也没有未来了，这都是一荣俱荣，一损俱损的整体。那么，我从涨了 20 年的资产，换到 20 年不涨的资产，总是多多少少套了一点利吧，还是额外获得了一点流动性吧。门面是押注你家附近的经济，你在自己的城市买许多套门面，是押注你们城市的经济，本质上要持续繁荣，都要靠整体中国经济的发展。

8. 人的力量。门面和公司最大的不同，是人在里面起到的作用有限，门面是死的，人是活的。门面只能做顺风局，因为你唯一能做的，就是对房租进行调节。整体形势顺风顺水，房租就可以节节上升，一旦逆风，你只能等下一个周期，下一个周期什么时候来，你不知道。但是公司不一样，公司是可以打逆风局的，经济不好，公司可以压缩冗余的人力开支，长期看是好事。经济不好，请客吃饭等销售环节也会减少，长期看是好事。经济不好，就穷则思变，可以开发新的航道，做邮轮的公司可以做江轮做酒店，传统行业可以触网直播，可以从扩大品类到聚焦单品，可以从扩规模转移到扩利润。热力学告诉我们，物是熵增的，历史学也告诉我们，人是熵减的。长期看来，押注人不比押注资产差，押注公司不比押注门面差，我们要相信人的力量。

9. 面子。有一些核心门面，全城瞩目，是具有面子属性的。这种资产，在我们县城流行，主要是因为它看得见，摸得着，你总不能拿着几千万的银行截图去到处秀吧？有人就愿意为了这种看得见摸得着买单，例如，最近的金店就有这种趋势。我买个金店收租，我买个银行收租，本质上在亲朋好友中都是很有面子的一件事。但是，一旦拥有了面子属性的门面，对于投资者来说，最好是把面子卖给需要它的人。经济很难判断，但是人性容易判断，这个世界上总是有很多人挣钱就是为了买面子的，我们反其道而行，就能把面子变成里子了。