为什么业主委员会成立那么困难？

作者：徐斌

法律最初设计的是双过半，现在更麻烦了，要双三分之二参会。

在一个小区，没有联系方式的情况下，组织这么多人，超过了大多数人承受的极限。

如果把 “成立业委会” 做成一个标准化产品，大幅度提高成功率，基于现实的条件就要雇佣人员 “扫楼”。

光扫楼的成本按照一户 50 元算，一个 1000 人小区，组织成本需要 1000 * 50 = 50000 元

成立业委会的流程，和打个官司差不多，甚至更麻烦，因为负责业委会的是街道小区办、居委会，小区办和居委会全国千千万，没有标准化流程。领导们什么情况都有，大概率还要给出一定的阻力而不是配合（尤其是要革物业命的小区），这么多人开动脑筋当拦路虎，把 “如何组织业委会成立” 写成一个产品手册，再配上案例，恐怕能堆满一栋写字楼。而支持你如何从零开始成立业委会的指引，最多就是 A4 纸一页纸，解释权还全部在领导，他们还能朝令夕改，今天给你说的好好地，明天就变了。

所以，你去成立委会，和领导斗智斗勇，见招拆招，按照流程把整个手续跑下来的成本，我们姑且也按照 50000 算。

成立业委会不仅仅是组织过程，也是一个立法（约）过程，业主大会公约和业主议事规则，就是小区的实体法和程序法。如果是随便下载个模板，可以省钱，但是容易留下隐患，导致花了钱事没办（完）成，如果花钱定制这个文件，因为业委会实在太穷了，所以专门做这个的律师基本为零，就是找到真正的专家设计合同，这个成本姑且也按照 50000 去算。

这三件事只是 “外部” 成本，业主们要想把事情干成，必然需要有 “发起人”，大家可以理解为公司的创始人。在小区这些人可以叫积极业主，也可以叫业主代表，他们是要代表其他人的。不论动机、目标是否高尚，业主代表要下定决心把上面三件事都牵头完成，也需要做大量工作，包括拉业主群、参与维权活动、开会、做工作、学习，时间成本也可以转化为现金，姑且也按照 50000 去算。

这四个项目合计 20 万元的成本，我们把 4 个项目合并打个折，大概是 15 万。

这 15 万实际上是全部靠爱发电，你说有几个人能有这么大的电量，很容易坚持到一半不了了之了。

就我了解，有的城市为了推广业委会，就从上往街道派了经费，这个经费就是用来给各个小区成立业委会的。这个就说明政策上其实对于业委会是持有一个开放的态度（也是逐渐开放的），并不是那些 “阴谋论”，说政府觉得搞业委会不稳定有威胁什么的，实际上你从业委会相关法律的更新频率和密度看，这就是一个受到政策扶持和关注的领域，只不过扶持和关注的力度相对有限。

按照现行制度，没有业委会去制约，物业一家独大，就会有马太效应，物业的隐患会随着时间不断地放大，其中最不稳定的因素是钱。前期物业服务合同约定的物业费，会随着时间推移越来越不足以维持小区环境，而在没业委会的情况下，无法订立新的（涨价）物业服务合同。同时，随着社区老化，品质下降，物业收缴率也会下降，物业维持自己的收益，只能压缩成本，这样勉强维持，未来的某个时间必然会彻底陷入冬眠状态：一个保安在大门装装样子，安保没有了，电梯也不管了，保洁垃圾都没有了，房子也不维修粉刷了。

现在部分老旧小区，因为物业问题，已经基本陷入瘫痪状态，就会导致频繁的发生纠纷、舆情、警情。大家就想一想，你站在基层民警、社区领导、信访的同志的角度考虑，多少纠纷就是来自管理混乱的小区的，这个给政府增加了多少麻烦和不稳定因素？如果有条件进行治理，谁不想治理？所以在立法层面的频繁程度，就可以看出上级是关注小区问题的，而且，绕不开业委会，否则早就取缔了。

具体到基层，物业里面多少都掺杂了一些复杂的历史因素，牵涉到很多既得利益的群体，再加上基层工作面对的各种困难，所以上级有政策，不代表执行的时候没有阻力，尤其是街道小区办相对而言既没有法院的素质，也没有统一的管理标准，更缺乏足够的经费。

大部分街道的具体执行人，能得到的法律帮助来自本地司法局指派的对接律所，这些律所是随机选取的，合作的目的是在社区招揽案源和应付司法局，合作的形式仅限于特定时间派人去社区值班，消化一些大爷大妈的法律咨询，不能有效的形成经济利益，所以也没有这方面的专业人员。

大部分给街道提供具体意见的律师，都不懂物业方面的法律知识，给出的建议也谈不上专业，不具备可操作性。

我前面提到某一线城市下发经费到基层去成立业委会，街道就把这些经费转包给第三方公司（不是律所），这些公司招揽到项目，再在社会上联系律所，用一个小区 2 万的价格要求律所负责成立业委会。

我前面说了一个小区是 15~30 万的成本，2 万块钱别说是扫楼了，每个礼拜开一次会都是不现实的，所以只能是 “下载模板改改”、“给业主或者街道讲两次课”。这些钱相当于买了水往沙漠里浇灌植被，花的都是纳税人的钱。

我复盘一下，总结一下业委会成立困难的原因：

1、双过半和双三分之二过于苛刻

2、对普通人门槛过高

3、经费严重不足

4、基层执行困难

那么要想解决业委会成立难的问题，有以下建议可供参考：

1、降低开会门槛，或者降低人数，或者修改投票的方式，统一为 “联系不到的人，就算支持”

2、立法规定政府有责任提供业主名录，而不是物业和开发商（存在利害冲突）

3、给与更多经费，促成这个领域出现专业律所、律师

4、给街道小区办配置专业律师而不是随机指派（这个业务过于冷门）

5、取消业委会的备案制，或者立法明确备案制和审批制的区别

6、削减街道的职能，统一程序

7、修改成立业委会和商品房交付的先后顺序，先有业委会后有物业，和国际接轨

8、彻底取消业委会和商业物业，取消小区边界，所有物业服务全部由政府负责

9、把物业服务区域的分割的更细，争取每栋楼一个业委会，通过降低投票总人数来降低业委会成立门槛

10、党委负责收物业费，党员负责物业服务

来源：知乎